承租房最高多少年

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，房屋租赁的期限 最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

因此，无论是首次签订租赁合同还是续订租赁合同，其最长期限均为二十年。这一规定旨在保护租赁双方的合法权益，防止因合同期限过长而导致的不合理约束。