商品房利息怎么算的

商品房利息的计算主要取决于贷款方式以及还款方式。常见的计算方式有等额本息法和等额本金法。

等额本息法

月还款额：本金 × 月利率 × [（1 月利率）^n / [（1 月利率）^n - 1]]

总利息：月还款额 × 贷款月数 - 本金

等额本金法

月还款额：本金 / n + （本金 - 已归还本金累计额） × 月利率

总利息：本金 × 月利率 × （贷款月数 / 2）

示例计算

假设贷款金额为20万元，年利率为7.47%，贷款期限为20年。

等额本息法

月利率 = 年利率 / 12 = 7.47% / 12 = 0.006225

月还款额 = 200,000 × 0.006225 × [（1 + 0.006225）^240 / （1 + 0.006225）^240 - 1] ≈ 1607.52元

总利息 = 1607.52 × 240 - 200,000 ≈ 185,804.72元

总还款额 = 200,000 + 185,804.72 ≈ 385,804.72元

等额本金法

每月应还本金 = 200,000 / 240 ≈ 833.33元

第一个月利息 = 200,000 × 0.006225 ≈ 1245元

第一个月月还款额 = 833.33 + 1245 ≈ 2078.33元

第二个月利息 = （200,000 - 833.33） × 0.006225 ≈ 1241.67元

第二个月月还款额 = 833.33 + 1241.67 ≈ 2075元

以此类推，每月月还款额逐渐减少，利息也随之减少。

建议

选择合适的贷款方式和还款方式可以有效降低利息支出。等额本息法适合每月还款额固定且便于预算的家庭，而等额本金法适合前期还款压力较大但总利息支出较少的人群。在实际贷款过程中，还可以根据个人情况选择是否提前还款，以进一步减少利息支出。